Facture électronique mandataire immobilier
Un compromis signé en mars, une commission versée en juin, un relevé envoyé par le réseau sans que tu aies rien émis. Un mandataire immobilier ne facture ni le vendeur ni l'acquéreur : il facture le titulaire de la carte professionnelle qui l'a habilité. Toute son administration découle de ce point — une relation strictement entre professionnels, des interdits précis tout autour, et un seuil de TVA qui arrive plus vite qu'ailleurs.
Les particularités du métier
Ton client, c'est le réseau — pas le vendeur, pas l'acquéreur
Le mandataire immobilier exerce comme agent commercial : un mandataire qui, à titre de profession indépendante et sans être lié par un contrat de louage de services, est chargé de façon permanente de négocier et, éventuellement, de conclure des contrats au nom et pour le compte d'autrui (article L134-1 du code de commerce). Dans l'immobilier, ce compte d'autrui a un nom précis : le titulaire de la carte professionnelle qui t'a habilité à négocier, t'entremettre ou t'engager pour son compte (article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970). La conséquence sur la facturation est immédiate : ta commission se facture au réseau, jamais aux parties à la transaction. Il n'y a donc, chez toi, aucune note remise à un particulier — tu es en relation entre professionnels de bout en bout, avec ce que cela implique : facture obligatoire pour chaque opération sans aucun seuil, identité et SIREN des deux parties, numéro issu d'une séquence chronologique continue jamais réutilisée, date d'échéance, taux des pénalités de retard, conditions d'escompte et indemnité forfaitaire de 40 € pour frais de recouvrement.
Ce que l'habilitation exige, et les trois interdits qu'elle ne lève pas
L'article 4 de la loi Hoguet commence par poser une exigence : toute personne habilitée par un titulaire de la carte professionnelle à négocier, s'entremettre ou s'engager pour son compte doit justifier d'une compétence professionnelle, de sa qualité et de l'étendue de ses pouvoirs, et les règles de moralité professionnelle du titre II de la loi lui sont applicables. Il ajoute, pour l'agent commercial non salarié, l'obligation de contracter une assurance contre les conséquences pécuniaires de sa responsabilité civile professionnelle. Puis il dit noir sur blanc ce que la personne habilitée ne peut pas faire. Elle ne peut pas recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs, ni en disposer, à l'occasion des activités visées par la loi. Elle ne peut pas donner de consultations juridiques ni rédiger d'actes sous seing privé, à la seule exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle. Elle ne peut pas non plus assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. Ce ne sont pas des usages de réseau que l'on négocie : c'est la loi. Un dépôt de garantie, un acompte, un chèque de réservation ne transitent jamais par toi, et aucune ligne de ta facture ne peut porter sur la rédaction d'un acte.
L'habilitation et le RSAC : deux formalités qui ne se remplacent pas
L'attestation d'habilitation — souvent appelée attestation de collaborateur — n'est pas un document que tu demandes toi-même : c'est le titulaire de la carte professionnelle qui la sollicite pour toi auprès de la chambre de commerce et d'industrie. Elle établit qu'il t'autorise à négocier et à l'engager. En pratique, les CCI en alignent souvent la durée sur celle de la carte professionnelle du réseau. Son renouvellement suppose une formation continue de 14 heures par an, ou 42 heures sur trois années consécutives, portant sur les domaines juridique, économique, commercial et déontologique ainsi que sur les domaines techniques liés à la construction, à l'habitation, à l'urbanisme et à la transition énergétique — avec, sur trois ans, au moins deux heures consacrées à la non-discrimination dans l'accès au logement et deux heures à la déontologie. En parallèle, et parce que tu exerces comme agent commercial non salarié, tu t'immatricules au registre spécial des agents commerciaux via le guichet unique des formalités des entreprises, dans les quinze jours du début d'activité. Changer de réseau ne dispense d'aucune des deux démarches : l'habilitation est propre au titulaire de carte qui te l'a fait délivrer.
Quand la commission est acquise, et quand elle doit être payée
Deux dates à ne pas confondre, et le code de commerce les fixe l'une comme l'autre. La commission est acquise dès que le mandant a exécuté l'opération, ou aurait dû l'exécuter en vertu de l'accord conclu avec le tiers, ou encore dès que le tiers a exécuté l'opération — et elle l'est au plus tard lorsque le tiers a exécuté sa part, ce butoir jouant en ta faveur. Elle doit être payée au plus tard le dernier jour du mois qui suit le trimestre au cours duquel elle était acquise (article L134-9). Dans le même délai, le mandant te remet un relevé des commissions dues mentionnant tous les éléments de calcul, et tu peux exiger de lui toutes les informations nécessaires à la vérification, en particulier un extrait des documents comptables (article R134-3). Ce relevé n'est pas ta facture : c'est ce qui te permet de la construire et de la contrôler.
Le seuil de 37 500 € arrive plus vite que dans presque tous les autres métiers
Une commission d'agence se compte en milliers d'euros, rarement en dizaines : il suffit de quelques transactions dans l'année pour approcher la limite de la franchise en base des prestations de services, fixée à 37 500 € de chiffre d'affaires annuel, avec un seuil majoré à 41 250 €. Or le dépassement du seuil majoré ne se règle pas au 1er janvier suivant : tu deviens redevable de la TVA dès le jour du dépassement. Le réflexe utile est donc d'anticiper plutôt que de constater. Repère à l'avance les dossiers en cours qui te feront franchir la limite, prépare un modèle de facture avec taux et montant de taxe, et vérifie ce que ton contrat prévoit sur les montants annoncés — hors taxes ou toutes taxes comprises. Ton client étant une entreprise assujettie, la TVA que tu lui factures lui est en principe déductible : ce passage ne renchérit pas ta prestation comme il le ferait face à un particulier, il change surtout ta gestion et tes déclarations.
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Quel taux de TVA appliquer ?
L'entremise que tu factures à ton réseau est une prestation de services soumise au taux normal de 20 %. Aucun taux réduit ne s'y applique, et la nature immobilière de l'opération sous-jacente n'y change rien : ce que tu vends, c'est un travail de négociation, pas un immeuble. Reste à savoir quand cette TVA entre en scène. Beaucoup de mandataires démarrent en franchise en base : tant que le chiffre d'affaires annuel de prestations de services reste sous 37 500 €, tes factures sont établies hors taxe, sans taux ni montant de taxe, avec la mention 'TVA non applicable, article 293 B du CGI', et aucune TVA d'achat n'est récupérable — ni sur les abonnements aux portails d'annonces, ni sur les frais de véhicule, ni sur les redevances versées au réseau. Le seuil majoré est fixé à 41 250 €, et son franchissement te rend redevable dès le jour du dépassement, pas à la clôture de l'exercice. Avec des commissions unitaires élevées, ce basculement en cours d'année n'est pas un accident de parcours mais l'issue normale d'une bonne année : mieux vaut le traiter comme une étape prévue, avec un modèle de facture prêt et une date repérée. Un dernier point, pour couper court à une rumeur qui traîne encore : l'abaissement du seuil de franchise à 25 000 € pour tous les micro-entrepreneurs a été abandonné, la loi n° 2025-1044 du 3 novembre 2025 ayant maintenu les seuils en vigueur.
Questions fréquentes
À qui dois-je adresser ma facture de commission ?
Au titulaire de la carte professionnelle qui t'a habilité, autrement dit à ton réseau — jamais au vendeur ni à l'acquéreur. Tu interviens comme agent commercial, chargé de négocier au nom et pour le compte du titulaire de la carte, et c'est lui qui perçoit les honoraires d'agence auprès des parties. Ta facture porte donc sur ta commission, calculée selon ton contrat, et relève intégralement des règles applicables entre professionnels : obligatoire pour chaque opération sans seuil, avec identité et SIREN des deux parties, numérotation chronologique continue, date d'échéance, taux des pénalités de retard, conditions d'escompte et indemnité forfaitaire de 40 € pour frais de recouvrement.
Puis-je encaisser un acompte ou un dépôt de garantie pour le compte d'un client ?
Non. L'article 4 de la loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 interdit aux personnes habilitées de recevoir ou détenir, directement ou indirectement, des sommes d'argent, des biens, des effets ou des valeurs, et d'en disposer, à l'occasion des activités couvertes par la loi. Aucune formulation contractuelle ne contourne cette règle, et la circonstance que le versement soit temporaire ou fait par commodité ne change rien. Le même article t'interdit également de donner des consultations juridiques et de rédiger des actes sous seing privé, à l'exception des mandats conclus au profit du titulaire de la carte professionnelle, ainsi que d'assurer la direction d'un établissement, d'une succursale, d'une agence ou d'un bureau. Ces flux passent par le titulaire de la carte, qui dispose du cadre requis pour les recevoir.
Quand ma commission doit-elle m'être payée ?
Le code de commerce fixe deux repères, et le second est un délai ferme. La commission est acquise dès que le mandant a exécuté l'opération, ou aurait dû l'exécuter en vertu de l'accord conclu avec le tiers, ou dès que le tiers l'a exécutée — au plus tard lorsque ce dernier a exécuté sa part. Elle doit ensuite être payée au plus tard le dernier jour du mois qui suit le trimestre au cours duquel elle était acquise (article L134-9). Un réseau qui repousse un règlement au-delà de ce terme sort du cadre légal, quelle que soit la pratique interne invoquée. Rapproche systématiquement le relevé trimestriel de tes propres dossiers avant d'émettre ou de valider une facture, et n'hésite pas à demander les éléments comptables auxquels l'article R134-3 te donne accès.
Mon réseau établit lui-même mes factures : est-ce autorisé ?
Oui, sous conditions, et c'est une pratique courante dans les réseaux de mandataires. Le code général des impôts permet au fournisseur de confier l'établissement matériel de ses factures à un tiers ou à son client, sous mandat donné au préalable, chaque facture étant alors émise en son nom et pour son compte. Le mandat prévoit d'ailleurs un délai pendant lequel tu peux contester les informations portées sur une facture. Mais la délégation s'arrête là : tu conserves l'entière responsabilité de tes obligations de facturation et de leurs conséquences au regard de la TVA. Relis donc ce qui part à ton nom, vérifie que la numérotation forme une séquence chronologique continue jamais réutilisée, contrôle le régime de TVA appliqué — franchise ou taxation — et archive tes exemplaires plutôt que de compter sur l'espace en ligne du réseau.
Facture électronique 2026-2027 : un mandataire immobilier est-il concerné ?
Pleinement, et sans l'allègement dont bénéficient les métiers qui facturent des particuliers. L'obligation d'émettre une facture électronique ne joue pas sur les opérations avec les consommateurs — celles-ci relèvent de l'autre volet, le e-reporting ; or tu ne factures aucun consommateur, seulement le titulaire de la carte professionnelle. La totalité de ton activité est donc dans le champ. Dès septembre 2026, tu dois pouvoir recevoir les factures électroniques de tes fournisseurs — portails d'annonces, redevances de réseau, outils de gestion — y compris en franchise en base. Puis, en septembre 2027, l'obligation d'émettre bascule à ton tour si tu exerces en micro-entreprise ou en TPE : chaque facture de commission devra sortir au format électronique et passer par une plateforme agréée. Le fait que le réseau les établisse à ta place sous mandat ne t'exonère de rien : c'est toujours toi le fournisseur. Une facture conforme est un fichier Factur-X, un PDF lisible au format PDF/A-3 doublé d'un XML conforme à la norme EN 16931. TaFacture génère ce fichier, mais n'est pas une plateforme agréée.
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